邹至庄:中国房地产有泡沫吗?

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   媒体常有关于中国城市房地产泡沫的言论。近年我对一点疑问感兴趣,与厦门大学王亚南经济研究院的牛霖琳教授同去研究。今年二月写了一篇文章,题为"供求决定的中国城市房产价格",用经济学的基本原理解释了二十多年来中国城市房地产总体价格的大幅上升,而越来越发现泡沫的影响。现在向亲戚亲戚朋友报告。

   先看理论。房产是亲戚亲戚朋友前要用的耐用消费品。每年消费量是所有房子的使用量,而都是当年购买房子的数量。根据经济理论,消费量的需求q是由居民的收入y与房子的价格p来决定的。y的影响是正的,p的影响是负的。这里用的y与p是经过消费者价格指数调整后的实际收入和相对价格。机会都还都能能 了通货膨胀指在,亲戚亲戚朋友用的y与p不想增加来影响q。房屋的供应量等于它的消费量q。亲戚亲戚朋友研究的城镇住宅是人均消费总量。供应是由建筑成本c与房屋价格p决定的。c的影响是负的,成本增加会减少供应;p的影响是正的,价格提高会增加供应。用简单的数学语言来描述,需求方程用y与p来解释q;供给方程用c与p来解释q。假定y与c是已知,一点个多方程都还都能能 用来解释另十几块 多变量p与q。得到的结果p与q都是由y与c决定的。也都还都能能 说得到的结果是另十几块 多方程式:第另十几块 多用y与c解释p,第十个 用y与c解释q。

   第另十几块 多方程都还都能能 用来说明中国城市房价p为那先 增加得越来越快。p的增加大每种是y的影响。中国经济发展更快,城市居民的收入y也增加得快,y原先快的增长大大提升了房价p。换句话说,y的增加提高了房产需求。与此同去,供应的增加却越来越越来越快,机会城市房产的总数量是每年新增房产量的十几倍。每年新房机会增加得快,但房地产总量增速有限。当需求大大提高而供应增加过低的原先,价格就会升高。这便是中国房地产价格十多年来快速上升的主要是因为。之所以里边的经济理论都还都能能 解释房价的大增,一点解释了十几块 ,是都是还前要用一点的因素如地产泡沫来解释,亲戚亲戚朋友要用数据来回答一点疑问。

   其次看数据。亲戚亲戚朋友研究的范围是中国全国城镇住宅,房价是各地平均的价格。某时某地的价格机会指在局部泡沫,是亲戚亲戚朋友的研究都还都能能 了判断的。亲戚亲戚朋友的数据样本是从1987年到2012年。1987年原先住宅大多是由各单位拥有和分配,价格都是由市场的供求决定的。原始数据是从中国统计年鉴和国家统计局公报获得并进行计算整理的。p是房屋每平方米的平均销售价格。q是平均每人拥有的面积。y是城市居民的平均实际收入。c是经消费者物价指数调整的建筑材料工业价格指数,从中经网(CEInet)取得。拿到数据原先,亲戚亲戚朋友用计量经济学的法子 ,把每个方程式的参数估计出来。好比在用y与c来解释p的方程里,有另十几块 多参数衡量y的影响有多大,另有另十几块 多参数衡量c的影响有多大。原先亲戚亲戚朋友前要衡量里边的方程都还都能能 满意地解释了p,是都是还前要一点的解释,如用房地产泡沫的理论。

   研究结果显示,亲戚亲戚朋友估计了每个方程的重要参数。比如,收入对房产需求的弹性(收入增加了1%,需求会增加十几块 个百分点)至少是0.92。价格对房产需求的弹性是-0.78。前哈佛大学教授H.S. Houthakker在1957年的Econometrica期刊发表了一篇重要的文章,报告与分析了世界三十十个 国家或地区居民收入对各种消费品的弹性,其暗含北京在1927年和上海在1929年的居民收入对房产需求的弹性,分别为0.940 与0.714,和亲戚亲戚朋友估计的0.92接近。最重要的结果是,亲戚亲戚朋友用来解释房价的方程都都还都能能 解释从1988年到2012年城市房价的大每种变化,从头到尾的误差较小。

   结论是那先 ?根据经济学的理论,亲戚亲戚朋友都还都能能 利用需求与供给的因素来解释为那先 中国城市房产的相对价格(经消费物价指数调整的价格)从1987年到2012年快速增长了2.3倍,不前要用那先 泡沫的理论来解释。读者机会怀疑一点结论,都还都能能 先假定另十几块 多具体的泡沫理论,找出数据,用计量法子 来实证,看它与否比亲戚亲戚朋友的解释更好。

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